El gobierno ha diseñado un programa de asistencia para ayudar a propietarios que estén en riesgo de dejar de pagar sus casas, haciendo sus pagos más accesibles. El programa tiene dos ópciones, la primera consiste en refinanciar el crédito y la segunda en modificar el crédito.
El programa de refinanciación está dirigido a propietarios que tienen un buen historial de pagos y que su crédito actual cumpla con los delineamientos de Fannie Mae o Freddie Mac. Al dia de hoy, estas personas no califican para refinanciaciones convencionales, por cuanto el valor de mercado de sus propiedades se ha reducido con lo cual, la razón valor crédito/valor propiedad, conocido como LTV por su siglas en inglés, ha alcanzado niveles por encima del 80%. Con Home Affordable Refinance, muchos de ellos serán ahora elegibles para refinanciar sus créditos aprovechando las bajas tasas de interés del mercado o reconvirtiendo sus tasas variables en tasas fijas a 30 años.
El plazo máximo para aplicar al programa es Junio 2010.
El programa de modificación está diseñado para tratar de evitar los procesos de embargos mediante la reducción de los pagos mensuales. Trabajando con el sistema bancario, FHA, VA, USDA y FHFA, el departamento del Tesoro emitió las guias de los programas y su objetivo es que estas guias se conviertan en la nueva práctica del sistema hipotecario en Estados Unidos. Este programa se complementará con el anteriormente emitido HOPE, expandiendolo y mejorandolo.
A continuación algunos de los párametros del programa:
ELEGIBILIDAD Y VERIFICACION.
Créditos emitidos en o con anterioridad a Enero 1 del 2009
Primera hipóteca en residencia principal con saldos actuales hasta $729.750. Excepciones aplican para propiedades con 2 a 4 unidades que sean residencia principal del propietario.
El deudor tiene que documentar su ingreso mensual, incluyendo la forma IRS 4506-T debidamente firmada, dos últimos comprobantes de recibo de salario, la más reciente declaración de impuestos y una declaración notarizada demostrando que no está en capacidad de seguir cumpliendo con su cuota de pago mensual.
Se deberá demostrar que la vivienda esta siendo ocupada por el dueño, mediante el reporte de crédito u otra documentación pertinente. No califican propiedades de inversión, propiedades vacacionales, propiedades desocupadas y propiedades consideradas inhabitables.
Se incentivará a los bancos para modificar hipotecas de deudores que aunque aún no han dejado de pagar, podrían estar en serio riesgo de comenzar ha hacerlo.
El término de modificación comienza hoy y terminará en Diciembre 31 del 2012. Los créditos sólo podrán ser modificados una vez bajo este programa.
PROCEDIMIENTOS GENERALES.
Se utilizará un test basado en la formula de valor presente neto, NPV por sus siglas en inglés, para cada crédito que se considere en riesgo de pago o que tenga 60 días de atraso. El test comparará el NPV del flujo de caja del deudor con y sin modificación. Un resultado positivo significa que el valor presente neto es mayor después de la modificación y por ende el préstamo deberá ser modificado para evitar el riesgo de falta de pago.
Parámetros detallados del test se encuentran en las guias del programa, incluyendo las tasas de descuento que se deben utilizar, métodos de valoración de las propiedades, etc.
El banco deberá configurar una serie de pasos que conduzcan a llevar el pago mensual a no más del 31% del ingreso bruto del deudor.
La secuencia de modificación requiere en primer lugar, reducir la tasa de interés del préstamo(condicionado a un minimo del 2%), luego si es necesario extender el término de amortización hasta máximo 40 años y luego si es necesario tambien, desplazar parte del capital hacia el final del periodo de pago del crédito. El programa HOPE o recortar parte del balance adeudado son también alternativas válidas.
El pago mensual incluye abono al príncipal. intereses, impuestos de la propiedad, seguros de la propiedad y pago de condominio o asociación. El ingreso mensual incluye salarios, pagos por tiempo extra, comisiones, pensiones y cualquier otro ingreso del deudor.
AUDITORIA
Se han implementado medidas estrictas para prevenir y detectar posibles fraudes en la documentación que se presente para acceder al programa.
La guia completa en inglés de este programa se puede encontrar en www.financialstability.gov
Blog de US1 Real Estate 