Este es el documento que resume todos los costos de la transación de compraventa de una propiedad y que nos muestra la distribución de los mismos entre el comprador y el vendedor. En la primera página se muestra el resumen de costos y en la segunda el detalle de los mismos. Cada rubro está identificado con un número y a continuación vamos a explicar que significa cada uno. Para obtener una muestra de un settlement statement, solicitela a efeku@casasenweston.net .
Comenzemos con la segunda página:
En la primera columna se describen los rubros de gastos, en la segunda se detallan los gastos que paga el comprador y en la tercera los gastos que paga el vendedor.
Los codigos 700 se refieren a la comisión originada por la venta de la propiedad y cómo se distribuye esta entre el Realtor que vende y el Realtor que compra. La comisión la paga el dueño de la propiedad.
Los códigos 800 detallan los costos del trámite del crédito, loan origination es parte de los honorarios del mortgage broker que lo asesora en la consecución del crédito; loan discount es el porcentaje que se paga para obtener una mejor tasa de interés; appraisal fee corresponde al valor del avalúo de la propiedad; credit report es el valor del análisis de la historia de crédito del deudor, los demas rubros son otros gastos del banco en relación con el crédito. Todos estos gastos son del comprador.
Los códigos 900 son los llamados prepagos o anticipos, interés es el pago de intereses del préstamo para cubrir los dias faltantes entre el último dia del mes y el dia de cierre. Se paga a prorrata debido a que los intereses son mes vencido y su primera cuota la debe pagar durante los cinco primeros dias del segundo mes siguiente al mes de cierre. Hazard Insurance Premiun es el costo de los 12 primeros meses de la prima del seguro de la propiedad. Flood Insurance Premiun corresponde a la prima del seguro de inundación, (12 meses). Todos estos gastos son del comprador.
Los códigos 1000 corresponden a las llamadas Cuentas Escrow, que no son otros que las reservas para pagar los impuestos y renovar los seguros de la propiedad. Dentro de la cuota de pago mensual por el credito(Mortgage), el banco recauda la doceava parte del valor de los taxes y seguros, de tal modo que en Noviembre de cada año, el banco pagará por usted los taxes y cuando se venza el seguro, lo renovará. Todos estos gastos son del comprador.
Los códigos 1100 corresponden a los gastos de la escritura(titulo) de la propiedad y los costos de la notaria(compañia de titulos). Closing Fee, es lo que cobra la compañia de titulos por hacer el cierre, hay un cobro para el comprador y otro para el vendedor; title search es lo que nosotros conocemos como certificado de tradición o la historia de los movimientos de la escritura o titulo de la propiedad; notary fee es cualquier cargo por certificación de firmas en documentos; attorney fee son gastos de abogado si es que hay alguno; tittle insurance es la prima del seguro del titulo. En la oferta de compra de la propiedad se define a cargo de quién estarán estos gastos.
En los códigos 12oo se realacionan los gastos legales o pagados al gobierno; recording fees, el es pago para registrar la escritura y el pagare; city-county-tax stamps (0.35%) es el impuesto del condado y de la ciudad sobre el pagare; state-tax stamps es el impuesto de ventas (0.7%) a cargo del vendedor y el del pagaré(0.02%) a cargo del comprador.
Los códigos 1300 corresponden a otros gastos e incluye entre otros, survey(levantamientos topográfico) a cargo del comprador; pest inspections, si hay sospechas de termitas, tambien a cargo del comprador; hoa cuotas de asociaciones; processing fees cargos de la compañia de real estate del comprador.
Renglon 1400, es el resumen de los gastos a cargo de cada uno, segunda columna el comprador y tercera columna el vendedor. Estas cifra se trasladan a la primera página, renglon 103 para el comprador y renglon 502 para el vendedor.
En la primera página se detalla el resumen de los movimientos de dinero de la transación, columna J para el comprador y columna K para el vendedor.
En el código 100 se detalla el total de costos del comprador, a saber el valor de la propiedad más los gastos de cierre que vienen de la pagina dos, incluyendo el valor a prorrata del pago de la asociacion por el resto de mes de cierre.
El renglon 120 describe el total a cargo del comprador.
El código 200 relaciona los anticipos dados por el comprador, el monto prestado por el banco, cualquier auxilio para el pago de la propiedad y el crédito por impuestos a la propiedad a cargo del vendedor liquidados desde Enero 1 al dia de cierre.
El renglón 220 detalla el total de los valores anteriores.
Al renglón 301 se lleva el valor del renglón 120 y al renglón 302 se lleva el valor del renglón 220, la diferencia entre estos dos renglones seria la cantidad de dinero que debe llevar el comprador al cierre en un cheque de Gerencia a nombre de la compañia de titulos que elabora el cierre de la transación.
En la columna K, se realaciona el resumen de gastos y dinero que recibirá el comprador.
El código 400 detalla el valor de venta de la propiedad y los créditos por pagos ya realizados por el vendedor y que se descontaron al comprador a prorrata de acuerdo con el dia de cierre.
El renglón 420 detalla el valor total de la transación para el vendedor.
En el código 500 se detallan todos los pagos que debe hacer el vendedor para dejar la propiedad libre de cualquier deuda, a saber, pago de la primera hipotéca que haya sobre la propiedad, pago de la segunda hipotéca si es que la hay, los costos del vendedor traídos del renglón 1400, el pago a prorrata de los taxes de la propiedad y cualquier otra contribución o cuotas extraordinarias que afecten el valor de la propiedad.
El renglón 520 totaliza los valores anteriores.
Al renglón 601 se traslada el valor del renglón 420 y al 602 se traslada el valor del renglón 520; la diferencia de estos dos renglones va en el renglón 603 y determina el valor que recibira el vendedor como producto de la transación.
Este documento debe ser elaborado y entregado tanto al comprador como al vendedor, por lo menos 24 horas antes de la fecha estipulada para el cierre de la transación. El documento es elaborado por la compañia de titulos de conformidad con las partes interesadas, aprobado por el banco que presta el dinero y aceptado por el comprador y vendedor.
Una vez cumplido este procedimiento, se lleva a cabo la diligencia de cierre en el lugar acordado para el mismo, comunmente en las oficinas de la compañia de titulos.
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